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Baisse des taux : est-ce le moment de racheter son crédit immobilier ?

Publiée le 20/06/2012

Alors que les taux d’intĂ©rĂȘts  sont actuellement trĂšs bas, il peut ĂȘtre opportun pour certains clients  ayant dĂ©jĂ  un prĂȘt en cours, de le faire racheter.

Le rachat de crĂ©dit consiste Ă  contracter auprĂšs d’un nouvel organisme, un prĂȘt Ă  un taux plus avantageux que celui souscrit initialement.
Cette opĂ©ration peut permettre de rĂ©aliser d’importantes Ă©conomies. Mais cela n’est pas systĂ©matique car effectuer un rachat de son crĂ©dit entraĂźne des frais.
Les frais les plus importants sont les pĂ©nalitĂ©s de remboursement anticipĂ© dont le montant s’élĂšve gĂ©nĂ©ralement Ă  6 mois d’intĂ©rĂȘts d’emprunt, plafonnĂ© Ă  3% du capital restant dĂ». Toutefois, cet Ă©lĂ©ment a pu ĂȘtre nĂ©gociĂ© lors de la souscription du premier prĂȘt. Il est donc important au prĂ©alable de vĂ©rifier dans l’offre de prĂȘt l’existence ou non de ces pĂ©nalitĂ©s et le cas Ă©chĂ©ant leur montant.
Les frais de garanties prennent Ă©galement une part importante des frais liĂ©s au rachat de crĂ©dit. Ces derniers vont impacter le budget sous 2 formes. Il peut y avoir des frais par rapport au premier emprunt (frais de mainlevĂ©e si la garantie souscrite Ă©tait une hypothĂšque ou un privilĂšge de prĂȘteur de deniers) auxquels s'ajouteront des frais de garantie du nouvel emprunt. Ceux-ci dĂ©pendent de la garantie prise (caution bancaire ou nouvelle prise d’hypothĂšque).
Un autre facteur dĂ©terminant est la phase d’amortissement dans laquelle se situe le prĂȘt. Un emprunteur qui est dans le premier tiers de sa phase de remboursement acquitte essentiellement les intĂ©rĂȘts de son crĂ©dit auprĂšs de sa banque. Si le taux d'emprunt auquel il a souscrit son prĂȘt est supĂ©rieur d'au moins un point aux taux constatĂ©s aujourd'hui, alors, racheter son prĂȘt peut lui faire rĂ©aliser de rĂ©elles Ă©conomies. A contrario, s’il a dĂ©passĂ© ce premier tiers, le montant du capital remboursĂ© devient supĂ©rieur au remboursement des intĂ©rĂȘts. Racheter son crĂ©dit au-delĂ  de cette pĂ©riode n'est donc pas rĂ©ellement profitable.
C’est pour cela qu’il faudra vĂ©rifier que le coĂ»t total du nouvel emprunt majorĂ© des Ă©ventuelles pĂ©nalitĂ©s de remboursement anticipĂ© et frais de mainlevĂ©e, est bien infĂ©rieur Ă  ce qu’il restait Ă  payer sur l’emprunt initial.

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